Wooncrisis

In veel steden waar ook ter wereld heerst een nijpend gebrek aan (betaalbare) woningen, maar in Portugal is de wooncrisis nog een tandje erger. De vastgoedprijzen zijn huizenhoog gestegen en betaalbare woningen zijn schaars.

Wist je dat sociale woningen maar 2% uitmaken van het totale aantal Portugese huizen? En Brussel schat dat de huizenprijzen in Portugal met 25% overgewaardeerd zijn, het hoogste percentage in de Europese Unie.

Portugal kent een opvallende paradox: een nijpend woningtekort gecombineerd met een van de hoogste leegstandspercentages van Europa. Volgens het INE (statistiekbureau) staat 12,1% van alle woningen leeg, dat betekent dat er in de regio Lissabon meer dan 150.000 woningen leeg staan. En van alle EU-landen heeft Portugal het grootste aantal niet-primaire woningen, 19% wordt alleen als vakantiewoning gebruikt.

Deze leegstand heeft meerdere oorzaken. De Portugese erfwetgeving verdeelt een pand automatisch over alle erfgenamen, waardoor het verkrijgen van de verplichte handtekeningen van deze erfgenamen, voor een verkoop of renovatie, vaak niet soepel en snel verloopt. En dan is er de massale uittocht, al decennialang, naar de grote steden of emigratie naar het buitenland, waardoor een enorme hoeveelheid huiseigendom achter is gebleven, dat vast is komen te zitten in allerlei erfenisprocedures. Ook een niet onbelangrijke factor is dat veel historische gebouwen in Porto en Lissabon in beschermde zones liggen die strenge regels rondom gevelbehoud en hoogte hanteren. Renovatievergunningen lopen jarenlang vast, waardoor investeerders afhaken.

En dan is er de toeristische druk waardoor huizen veranderen in Airbnb-spots en vakantiewoningen, die het grootste deel van het jaar leegstaan. De onroerendezaakbelasting op verlaten panden is historisch laag, waardoor er nauwelijks financiële motivatie is om leegstand aan te pakken. De kosten van het hebben van een huis zijn zo laag dat niets doen aantrekkelijker is dan wel iets doen.

Kortom, de leegstand is niet een gevolg van gebrek aan vraag, maar van juridische, bureaucratische en fiscale belemmeringen.

‘De huidige woning- en energiecrisis is het gevolg van een slecht gereguleerde markt die winst boven betaalbaarheid en duurzaamheid stelt’, aldus Sonja Leyvraz, hoofd bouwbeleid en circulaire economie bij het European Environmental Bureau. Zij wijst zij op een structureel probleem: volgens haar zijn zowel de woningcrisis (tekort aan betaalbare woningen) als de energiecrisis (hoge prijzen, afhankelijkheid van fossiele brandstoffen) niet louter toevallig of tijdelijk, maar het gevolg van beleidskeuzes en daarmee bekritiseert zij, niet als enige, het neoliberale marktbeleid in Europa. Zij vindt, en nogmaals met haar vele anderen, dat de overheid sterker zou moeten sturen op het vervaardigen van betaalbare- en duurzame woningen (in het algemeen leveren deze woningen niet de hoogste korte-termijnwinst op). Overheden zouden ook speculaties en hoge huren moeten beperken. We vergeten al te snel dat stijgende woonkosten de ongelijkheid tussen burgers onderling vergroot.

Plano de Recuperação e Resiliência PRR

Het PRR is een groot investeringsplan van Portugal, betaald door de EU, om de economie sneller te herstellen en te moderniseren na de coronacrisis.

Woningbouw is een van de meest cruciale en ambitieuze onderdelen van het Portugese PRR. Portugal is binnen de EU zelfs de lidstaat die het grootste deel van zijn PRR-budget specifiek aan huisvesting toewijst. Aanvankelijk was er ongeveer €1,4 miljard gereserveerd voor huisvesting en dit bedrag is later substantieel verhoogd, door combinaties met de nationale begroting, om de aanhoudende woningcrisis aan te pakken. Het oorspronkelijke doel was om 26.000 sociale en betaalbare woningen op te leveren (nieuwbouw, aankoop of renovatie) voor kwetsbare gezinnen tegen juni 2026.

Hoewel het een prioriteit is, wordt huisvesting ook gezien als het meest riskante onderdeel van het PRR. Door de strakke deadlines: alle PRR gefinancierde projecten moeten uiterlijk in juni 2026 zijn afgerond. Er zijn zorgen over de capaciteit van de bouwsector om dit enorme aantal woningen op tijd af te krijgen. In april 2026 werd de sector nog steeds aangemerkt als een ‘kritiek gebied’ vanwege mogelijke vertragingen. Zonder het woningbouwprogramma zou het PRR in Portugal zijn sociale doelstellingen niet kunnen waarmaken. Het is de ruggengraat van de strijd tegen de stijgende kosten van levensonderhoud in het land.

Moet ik nog vermelden dat deze doelen niet worden gehaald?

Portugal kampt al met het fenomeen van versnippering vooral rond Lissabon en de Algarve. En er is veel discussie over de balans tussen wonen en behoud, met andere woorden de aantasting van het landschap en ‘wildgroei’ van huizen.

Lei dos Solos

De nieuwe wet n.º 117 van 31 december 2024 zegt dat gemeenten rurale grond mogen herbestemmen naar bouwgrond mits dit 70% betaalbare of sociale woningbouw betreft. De beschermde natuur en waardevolle landbouwgrond blijven verboden terrein en de versoepeling van de bestaande regels is tijdelijk.

De nieuwe overheidsstrategie (Construir Portugal), waarvoor het PRR de basis legt, heeft het te bouwen aantal woningen opgeschroefd naar bijna 59.000 stuks tegen 2030. En er is een apart budget voor het creëren van duizenden ‘extra bedden’ voor studenten.   

Construir Portugal

Er staan tienduizenden woning op stapel, de procedures moeten worden versneld, meer grond moet beschikbaar worden voor woningbouw en er is nu de mogelijkheid om bepaalde ‘rurale grond’ om te zetten naar bouwgrond.

Câmaras (gemeenten) krijgen meer macht om te beslissen. Zij moeten: plannen aanpassen, infrastructuur voorzien en milieu-impact beoordelen, waardoor het architectonische landschap per regio fiks kan verschillen.

Het Noorden

Ik woon in het uiterste Noorden van Portugal. Ik ben resident, maar ook een ‘rijke’ immigrant en voel me een beetje schuldig aan het huizenprobleem van dit land. Laat ik het zo zeggen, met mijn elders verdiende euro’s kon ik hier makkelijker een huis kopen of laten bouwen dan de meesten van mijn nieuwe landgenoten. Ik kocht een bouwval, de architect tekende een bouwplan dat niet van het originele huis verschilde anders dan dat er op de plaats van de klassieke buitendeur nu een aluminium pui is. En het huis is natuurlijk gebouwd volgens de laatste bouwnormen, maar dat spreekt voor zich. De vergunning voor dit bouwplan heeft ruim een jaar op zich laten wachten.

Nu het huis klaar is moet de woonvergunning worden aangevraagd, zodat de IMI (belasting) kan worden aangepast naar een hoger tarief. Jammer genoeg verschilt de kleur van het huis zo’n paar tinten met de kleur die op het bouwbestek was aangebracht. Geloof het of niet, maar nu moet de architect de hele procedure opnieuw opstarten en dat kost een smak geld. En nee, de kleur is niet pimpelpaars met sterren, maar een neutrale kleur die geheel wegvalt in de natuurlijke omgeving.

Ik kan en wil het alleen hebben over de huizenbouw en wooncrisis in mijn regio, de Alto Minho, dat geen leeg platteland is, maar een mozaïeklandschap van kleine percelen met verspreide huizen. Ik woon dicht bij de oceaan, dus hier komen veel toeristen en surfers en deze regio is rijk aan tweede woningen van welvarende Portugezen en rijke immigranten. En die tweede woningen die – het lijkt wel – na de coronacrisis opeens overal gebouwd worden, zorgen voor ‘vervuiling’ van het mooie rurale landschap.

Het lijkt erop dat ik hier elk jaar met nog meer plezier woon. Wat een heerlijk land is Portugal en wat zijn de Portugezen fantastische mensen en gastheren. Daarom maak ik me ook zorgen over de toekomst van dit paradijselijke gebied. Overal wordt hier gebouwd, ondanks de enorme schaarste aan vakmensen die huizen kunnen maken. Als je hier een lokale aannemer vraagt om een huis te bouwen, dan kom je op een wachtlijst te staan en met wat geluk ben je in 2028 aan de beurt. De aannemers komen tegenwoordig uit Braga of Ponte de Lima en de ambachtslieden komen uit Spanje of elders.

Een ding is zeker, er zal hier niet gauw zo’n rare condomínio fechado (een soort gouden kooi) worden gebouwd. En er zullen hier ook geen betonwijken met appartementen en hotels ontstaan, daarvoor zijn de percelen te klein en versnipperd, is het eigendom vaak complex (veel erfgenamen) en is, God zij dank, op dat punt, de gemeente relatief conservatief. Maar hier wordt nergens gebouwd voor de gewone man en/of jongeren. Een armoedige T2 (appartement met twee slaapkamers) kun je hier huren voor €700 per maand. Niemand kan dat opbrengen.

Maar desondanks zie ik veel bouwbedrijvigheid en overal verschijnen van die best lelijke bouwsels. Het zijn van die betonnen ‘schoenendozen’ met amper een raam. ‘Portugezen houden niet van een tuin of grond om het huis, dat is allemaal extra onderhoud en niet handig als het een tweede huis is of als het een huis is dat je verhuurt’, zegt mijn buurman, die de aannemer is van mijn nieuwe huis. Hij zegt dat over tien jaar veel van de grond waarop nu niet gebouwd mag worden, ingeruild zal zijn voor percelen met woningen.

Warme broodjes

Hij heeft het ook over een lokale aannemer die, zo goed als in zijn eentje, beslist goede kwaliteit huizen (kubussen of schoenendozen) bouwt op bestelling. Deze man heeft kennelijk een goed netwerk in Frankrijk en voor Fransen is drie of vier ton voor een vakantiehuis hier in de Minho een koopje en waarachtig, op mijn wandelingen zie ik overal van die betonnen kolossen uit de grond rijzen. Alle ‘Fransen’ dicht bij elkaar in die drie weken dat ze hier met vakantie zijn, de rest van het jaar staan de huizen daar leeg te staan.

Ik hoop hier, als het mij gegund is, nog lang te wonen, maar vraag me wel af of en hoe het ‘middeleeuwse’ landschap zal veranderen. Er zal steeds meer verkeer en asfalt komen, meer opritten, nog meer hoge betonnen muren en hekwerken.

Bouw- en Woningtoezicht

De functie van de Bouw- en Woningtoezicht is hier anders georganiseerd dan in Nederland. De verantwoordelijkheid ligt bij de gemeenten, zij verlenen vergunningen en toetsen ingediende bouwplannen aan de hand van de regels en wetten, laten bouwputten en bouwplaatsen inspecteren door derden en leggen boetes op of laten het werk stilleggen.

De regelgeving rond bouwen en toezicht is vastgelegd in het Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. Daarin staat ook de taakomschrijving van de directeur de obra en de directeur de fiscalização die het proces van bouwen controleren. Zij zorgen ervoor dat de uitvoering conform de vergunning en de wet gebeurt, maar deze mensen en instanties hebben geen expliciet mandaat over zaken als landschapsvervuiling.

Is er geen welstandscommissie?

Jazeker, maar die is feitelijk enkel actief in historische centra of andere beschermde zones. De afdeling Urbanismo (architecten en stedenbouwkundigen) bij de câmara beoordeelt bouwplannen op ruimtelijke inpassing. Dit houdt in dat zij toetsen op volume en hoogte, plaatsing op het perceel in verhouding met de omgeving en checken soms ook op materiaalgebruik en gevelbeeld conform het Plano Diretor Municipal (bestemmingsplan en structuurvisie) en eventuele lokale regels. Hierdoor is er veel meer ruimte voor interpretatie per bouwplan dan in Nederland het geval is en kun je dan ook vaker sterk verschillende bouwstijlen naast elkaar zien.

In de eerder genoemde beschermde zones is wel nadrukkelijk aandacht voor samenhang. Hiervoor zorgt het Direção-Geral do Património Cultural, dat bouwplannen in de context van erfgoed beoordeelt. In het stadje Viana do Castelo met zijn Middeleeuwse centrum zie je wel een vrij consistent straatbeeld, omdat nieuwe gebouwen zich moeten aanpassen aan de bestaande stijl.

Ik ben heel benieuwd hoe de huizen- en woonsituaties er in jouw regio voorstaan. Alvast bedankt voor jullie reacties.

Meer lezen over de wooncrisis? https://www.portugalportal.nl/de-oplossing-voor-de-portugese-woningcrisis/

Meer lezen over bouwen en wonen? https://www.portugalportal.nl/noord-portugese-bouwmeester/