De oplossing voor de Portugese woningcrisis

Nergens in Europa stegen de huizenprijzen zo hard als in Portugal, 85% in 10 jaar tijd. Nergens in Europa gaat een groter deel van het huishoudbudget op aan woonlasten.

De Portugese regering voerde al diverse maatregelen in om de huizencrisis te bezweren maar vooralsnog zonder veel resultaat. Dat komt omdat de oorzaken die in de politiek worden genoemd, niet de hoofdredenen voor het probleem zijn. Politici richten zich liever op de zaken die in de publieke opinie goed liggen. Maar wat graag wordt afgegeven op de instroom van rijke immigranten en op het toenemende toerisme. Want dat doet het goed in de pers en bij het volk.

Laten we situatie dus maar eens stap voor stap fileren:

Gouden Visa

Het Gouden Visa-programma hield in, dat als je meer dan een half miljoen euro neertelde voor een huis in Portugal, je er automatisch een visum bijkreeg voor vijf jaar (en na vijf jaar kon je de Portugese nationaliteit aanvragen). Dat programma leverde nogal wat kritiek op vanuit de EU, want de Portugese nationaliteit betekent automatisch toegang tot de gehele EU. Daarom is sinds 2023 die weg afgesloten, maar nog steeds noemen allerlei media (zelfs het gerenommeerde Financieele Dagblad) en politici hardnekking dit ‘gouden visum’ als een oorzaak van de huizencrisis. In de 13 jaar dat het bestond, werden er circa 14.000 van deze gouden visa uitgereikt (dus grofweg duizend per jaar) aan mensen die dus een woning van meer dan een half miljoen euro kochten. Alsof de verplegers en de aardbeienplukkers in woningnood op zoek zijn naar dat soort huisvesting. Nee, die zoeken een tweekamerappartement van rond de anderhalve ton. Onzinargument dus.

Er zijn duizenden goedkope huizen in Portugal
Laat je door de statistieken niet in de war brengen. Dat gruwelijke getal van 85% (prijsstijging van huizen in Portugal in 10 jaar tijd) is berekend op basis van verkochte huizen. Maar in augustus 2025 stonden er in Portugal meer dan 15.000 huizen voor minder dan anderhalve ton te koop, in regio’s als de Alentejo en de Beira’s en Tras-os-Montes. Die huizen tellen echter niet mee in die statistische 85%, want dat zijn alleen verkochte huizen. Het beschikbare aanbod zit daar niet in. Omdat steeds meer Portugezen wegtrekken uit het binnenland, schieten de prijzen aan de kust omhoog. De huizen in het binnenland blijven echter goedkoop, of worden soms zelfs nog goedkoper. Dat algemene getal van 85% wil dus niet zeggen dat alle huizen 85% duurder zijn geworden, er zijn zat plaatsen in de binnenlanden waar er zelfs een prijsdaling is. De statistiek wil alleen maar zeggen dat het gemiddelde verkochte huis 85% duurder is geworden. Dit maakt de huizencrisis overigens niet minder schrijnend, maar het is wel goed om te weten dat je in Portugal nog duizenden goedkope huizen kunt vinden. Ze staan alleen niet op de plaats waar ze nodig zijn.

Pensioenimmigratie

Portugal is populair bij pensionado’s. Niet alleen vanwege het klimaat en de vriendelijke bevolking, ook vanwege belastingvoordelen en omdat het goedkoper is. Ook zij kopen vooral de luxere woningen (lees: duurdere woningen) in de buitengebieden, en niet de een- of tweekamerappartementen waar verplegers en aardbeienplukkers naar op zoek zijn. Wie hard en veel werkt, wil vooral centraal en dichtbij de werkplek zitten, wie de hele dag thuis is wil juist veel uitzicht en rust, en weinig drukte. Natuurlijk zal er hier of daar wel een pensioenimmigrant in een huis wonen waar de Portugese arbeider naar op zoek is, maar dat is een uitzondering. Pensioenimmigranten zijn een zegen voor de Portugal want ze pompen dagelijks geld in de Portugese economie en de staatskas. Ze zijn nauwelijks debet aan de woningcrisis.

Arbeidsimmigratie

De Portugese residente bevolking is al jarenlang stabiel. Sinds 2008, dus in 17 jaar tijd, steeg deze met slechts 0,6% . In de pers wordt vaak gesproken over emigratie van Portugese jongeren die op zoek zijn naar een ‘betere toekomst’, maar de realiteit is dat er ook heel veel arbeidsimmigranten Portugal binnenkomen. Ze komen het werk doen waar de Portugese jongeren geen zin in hebben.

Er is zoveel gebrek aan goedkope arbeidskrachten in Portugal, dat de regering een snelle visumprocedure in het leven heeft geroepen. Binnen 30 dagen kan een immigrant een arbeidsvisum krijgen, maar daarvoor moet de werkgever wel (onder andere) aantonen dat hij de werknemer kan huisvesten. De visumplicht geldt overigens natuurlijk niet voor arbeidsimmigranten uit de EU, als Belg of Nederlander of Roemeen kun je gewoon zonder restricties aardbeien komen plukken in Portugal.

Arbeidsimmigratie draagt bij aan de woningcrisis, omdat huisvesting wordt gezocht in de goedkopere sector. Maar arbeidsimmigratie tegengaan om de woningcrisis te dempen, is economisch enorm gevaarlijk. Het medicijn is erger dan de kwaal, want als die aardbei niet wordt geplukt, dan hoeft de transporteur ‘m ook niet naar de winkel te brengen en kan de winkel zijn deuren dichthouden en zijn personeel naar huis sturen. Laten we er niet omheendraaien: de reden dat arbeidsimmigratie plaatsvindt, is dat Portugezen die aardbei niet willen plukken. De Portugese regering erkent het belang van arbeidsimmigratie door de nieuwe visumprocedures. Maar de huisvestingseis lost niets op, die herverdeelt hoogstens de beschikbare woonruimte.

Overwinteraars

Veel overwinteraars komen maandenlang wonen in de panden die in de zomer op weekbasis worden verhuurd. Statistisch gezien zijn ze nog wel eens slecht zichtbaar, want vaak genoeg komen overwinteraars rijden en niet vliegen. En die ene die toch vliegt, die blijft niet voor een week maar eerder voor een maand of meer. Overwinteraars vullen tijdelijke leegstand op in een periode dat er toch al minder werk is en helpen middenstanders door de winter heen. Het tegengaan van overwinterbezoek levert geen verlichting op de woningmarkt op, want het is immers secundair aan zomertoerisme. Het economische belang van de overwinteraars daarentegen is aanzienlijk.

Digitale nomaden – Afstandswerkers

Ze wonen in Portugal en werken via internet in het buitenland. Ze verdienen goed en leven goedkoop, en dat in een Portugese woning. Degenen die het hele jaar door in Portugal bivakkeren, houden daadwerkelijk soms woningen bezet die anders door Portugese aardbeienplukkers konden worden bewoond. Maar deze categorie bestaat voor het overgrote deel uit EU-burgers, en die hebben het volste recht om in Portugal te wonen en werken. En als ze netjes in Portugal belasting betalen over hun vette buitenlandse inkomsten, dan leveren ze een hele mooie bijdrage aan de economie. Maar hoe dan ook, EU-burgers hebben dezelfde rechten als Portugezen, dus je kunt er niets aan doen. En overigens zijn deze digitale nomaden typisch erg mobiel, ze zoeken het goedkope seizoen op en zijn in Portugal dus vaak als overwinteraars. Als het dure zomerseizoen aanbreekt, vertrekken ze meestal voor een aantal maanden naar een ander goedkoper buitenland. Het tegengaan van dit afstandwerken heeft nauwelijks effect op de woningcrisis, en is economisch schadelijk.

Toerisme

De beschuldigende vinger gaat graag uit naar het toerisme, want is het immers niet logisch dat wanneer er minder toeristen komen, er meer huisvesting voor de bevolking beschikbaar komt? Nee, zo simpel ligt dat niet. Er zijn vooral in de Algarve maar ook in overige delen van Portugal duizenden tweede huizen die de eigenaar zelf een aantal keren per jaar gebruikt, en in de periodes daarbuiten verhuurt aan toeristen. In de afgelopen jaren is de regelgeving voor toeristische verhuur aangescherpt en zijn heffingen en belastingen verhoogd, en links en rechts om ons heen zien we dat soort huizen van de verhuurmarkt verdwijnen. De extra verhuur is niet lucratief meer en het wordt te veel gedoe. Maar die tweedewoningeigenaar houdt zijn vakantieplekje wel gewoon aan, het was immers begonnen om vakantie en onroerend goed is een prima belegging. Eindresultaat: geen woningen extra voor de bevolking maar wel economische schade.
Natuurlijk zijn er ook heel wat panden die volledig voor toerisme worden gebruikt en die onder de regelgevingsdruk wel beschikbaar komen voor permanente bewoning. Dat verlicht de woningcrisis wel een beetje, maar de grote oplossing is het natuurlijk niet. En ook dit levert weer economische schade op.

Nauwelijks nieuwbouw

De 21e eeuw vraagt in de gehele ontwikkelde wereld meer huisvesting bij een gelijkblijvende bevolking. Gezinnen worden steeds kleiner. In Portugal groeide in 2023 het aantal éénoudergezinnen in één jaar met 22% en het aantal alleenwonende mensen met 28%. Een dergelijke structurele ontwikkeling los je niet op door toeristenverhuur te ontmoedigen, daar moet je beleid op maken.
De echte reden voor de 85% prijsstijging vinden we in een OECD-rapport waaruit blijkt dat er in Portugal veel minder nieuw wordt gebouwd dan in vrijwel alle andere ontwikkelde landen.

Als je dat gegeven combineert met de trek naar de kustzone, dan is een enorme huizenprijsstijging helaas volstrekt logisch. Maar waarom wordt er dan zo weinig gebouwd? Waarom grijpt de vrije markt zijn kans niet in een sector waarin de prijzen zo stijgen?

Doorlooptijd 4 jaar

Bouwen blijkt in Portugal een zaak van een hele lange adem en een hele dikke huid. Er is een enorme hoeveelheid aan regels en procedures, waardoor een huis of appartementencomplex bouwen gemakkelijk 4 jaar kan duren. En dan moet het niet tegenzitten. Daarin is dan nog niet meegenomen het vinden van een bouwperceel, want die zijn er onvoldoende. Die lange doorlooptijd en de onzekerheden die de procedures nu eenmaal met zich meebrengen, beneemt veel projectontwikkelaars de moed. Projectontwikkelaars willen immers rendement en dat is lastig te behalen in Portugal.

Sinds het rapport van de OECD is er een stijging van het aantal afgebouwde huizen. Daar heeft het Simplex-programma aan meegeholpen, daarmee worden vooral de termijnen voor het verstrekken van de bouwvergunning versneld. Ze blijven echter variëren van 120 tot 200 dagen en dat is nog steeds lang, ook al omdat de voorbereiding van de bouwvergunning door alle regels veel tijd kost. Ook zijn er een aantal versoepelingen in de procedure, maar er zijn geen versoepelingen in de regelgeving omtrent de bouw zelf. Simplex helpt wel maar is geen oplossing.

Bouwen door overheid

Al jaren worden er bouwplannen gesmeed door de Portugese regering. Tienduizenden woningen worden beloofd, maar als puntje bij paaltje komt wordt er vaak maar een deel van gebouwd. Want om te bouwen heeft de overheid partners in de private sfeer nodig, de ambtenaren gaan namelijk niet zelf die stenen op elkaar leggen. En daarbij stelt de overheid vervolgens eisen aan de prijzen, en wil voorkeursbehandeling voor bepaalde groepen. Allemaal begrijpelijk, maar voor een projectontwikkelaar of aannemer bemoeilijkt dat de boel. Er is een prachtige website gemaakt om de huizenzoeker te helpen, maar cijfers over werkelijke groei vind je daar niet.

Gemeenten

Gemeenten spelen bij de huizencrisis een cruciale rol. Deze lagere overheden hebben vaak een uitvoerende rol bij alles wat met woningbouw en regels daarvoor te maken heeft. Vrijwel ieder nieuw en ambitieus plan wordt uiteindelijk uitgevoerd of gecontroleerd door de gemeenten. Maar ook stellen de gemeenten hun ruimtelijke ordeningsplan PDM op, waarin ze bepalen waar er wel of niet mag worden gebouwd. Natuurlijk, altijd binnen de centrale regels, maar het plan wordt lokaal vastgesteld. En vervolgens, als al die regels er dan zijn, dan gaat het ambtenarenapparaat van de gemeenten de vergunningenmachine besturen. De procedures zijn tijdrovend, en bezwaar maken is tijdtechnisch gezien al helemaal niet haalbaar. En wie in die gemeente woont, heeft eigenlijk niet zoveel belang bij een betere woningmarkt en lagere huizenprijzen. Al zal de ambtenaar dagdagelijks echt niet zo denken, die is gewoon gewend regels uit te voeren en daarvan zijn er nu eenmaal heel veel. En dat kost tijd.

Een stel woont al tien jaar in een prachtige kleine woning op een terrein waarop volgens het bestemmingsplan PDM niet mag worden gebouwd. Ze wonen gewoon tussen andere huizen, het huis wordt goed onderhouden, ze zijn aangesloten op water en licht, er lijkt helemaal niets aan de hand. Dan valt op een dag een bevel tot afbreken in de bus. Geven ze daar geen gehoor aan, dan zal de gemeente het huis laten afbreken en de kosten daarvan op het stel verhalen. De buren begrijpen het niet, niemand begrijpt het, maar regels zijn regels. Een ander huis vinden is vrijwel onmogelijk want de prijzen zijn in die tien jaar verdriedubbeld. Maar de ambtenaren voeren de regels uit en dus is er niets aan te doen. Dit gebeurt dus in een land met een woningcrisis, en dit is geen op zichzelf staand geval: in juli 2025 alleen al werden er honderden huizen afgebroken zonder dat de bewoners andere woonruimte hadden. En natuurlijk wil niemand krottenwijken, maar afbreken en de bewoners op straat zetten is geen oplossing.

De recente Lei dos solos is een mooi voorbeeld van hoe goede bedoelingen kunnen stranden. Deze wet maakt het mogelijk om te bouwen op percelen die niet geclassificeerd zijn als bouwgrond. Echter heeft de overheid er wel weer een aantal voorwaarden aan verbonden, en de uitvoering van de wet ligt bij de gemeenten. En dus heeft deze maatregel in de praktijk nog bar weinig invloed op de woningcrisis.

Rigoreuze deregulering

Als er helemaal geen regels waren, dan kon je een huis bouwen in een maand of zes à zeven. Laten we dat nou eens als uitgangspunt nemen. Gewoon alle regels overboord, helemaal opnieuw beginnen met de regelgeving en alleen een aantal randvoorwaarden maken. Een rigoreuze deregulering dus. Die randvoorwaarden mogen dan niet meer zijn dan bijvoorbeeld het uitsluiten van het gebruik van asbest en het niet bouwen in de duinen. Echt pure randvoorwaarden. Laat mensen zelf bepalen of ze een bidet willen of niet, of ze een extra verdieping op hun huis willen zetten, of een huis willen bouwen in hun boomgaard.

Schakel gemeenten uit

De uitvoering en controle van de resterende regelgeving moet worden weggehaald bij de gemeenten. Een landelijk probleem moet je centraliseren zodat de belangen eerlijk worden afgewogen. Iedereen wil immers blijven vliegen, maar niemand wil een olieboortoren in zijn achtertuin. Iedereen vindt dat er meer woonruimte moet komen, maar liever niet in jouw straat. Je kunt de gemeenteambtenaren overigens weinig verwijten, die hebben geleerd om regels tot achter de komma uit te voeren. Initiatief of creativiteit is nooit gestimuleerd en snelheid van handelen ook niet. En vergeet daarbij niet dat burgemeester en wethouders/schepenen gekozen functies zijn in Portugal. In mijn gemeente Albufeira heb je nog geen 5.000 stemmen nodig om burgemeester te worden en vier jaar lang de scepter te zwaaien. Lokale politici houden daarom voeling met allerlei gemeentelijke groeperinkjes, een paar honderd stemmen heb je immers zo bij elkaar. Er wordt lokaal gedacht, gewerkt en gelobbyd. En daar is helemaal niets mis mee. Alleen je lost er geen nationale woningcrisis mee op. Een nationaal probleem los je op met nationaal beleid, en dus moet je de gemeenten uitschakelen.