De makelaardij in Portugal steekt anders in elkaar dan in Nederland. Laten we de koe maar direct bij de horens vatten: het meest in het oog springende verschil is de courtage. Die is in Portugal namelijk vaak vijf procent, terwijl deze in Nederland rond de twee procent schommelt. Het kan natuurlijk niet anders dan dat dit verschil wordt verklaard door het verschil in werkzaamheden tussen de Portugese en de Nederlandse makelaar. Dat gaan we punt voor punt doornemen, en dan ga je begrijpen waarom de courtage zoveel hoger is.
Aankoopmakelaar
In Nederland is bij een onroerend goed transactie in de meeste gevallen maar één makelaar betrokken: de verkoopmakelaar. Die behartigt het belang van de verkopers van de huizen en onderhandelt voor hen. Een enkele keer heeft in Nederland de koper zijn eigen makelaar bij zich, deze aankoopmakelaar behartigt het belang van de koper en onderhandelt voor haar/hem. In Portugal zijn er vrijwel altijd twee makelaars bij een transactie betrokken, ook een aankoopmakelaar. Dat kost de koper in tegenstelling tot in Nederland overigens niets, want de aankoopmakelaar wordt betaald uit de courtage die aan de verkopende partij in rekening wordt gebracht. Als huiskoper heb je dus in Portugal een groot voordeel, je hebt een aankoopmakelaar bij je die je niet zelf hoeft te betalen! Dit is de belangrijkste reden dat er een flink verschil in de makelaarscourtage bestaat, er zijn immers twee makelaars betrokken bij de verkoop. Het komt ook een enkele keer voor dat dezelfde makelaar zowel de aankopende als de verkopende partij bedient. In dat geval is de courtage niet lager en heeft de makelaar dus geluk.
Exclusiviteit
In Nederland werkt een makelaar vrijwel zonder uitzondering exclusief, dat betekent dat hoe je huis uiteindelijk ook verkocht wordt, de makelaar er de afgesproken courtage over krijgt. In Portugal werken alleen de gerenommeerde makelaars exclusief, zij kunnen dat omdat ze een goed netwerk hebben en veel aan promotie en publiciteit doen. Door die zichtbaarheid en vindbaarheid kunnen ze die exclusiviteitseis stellen. Minder bekende makelaars kunnen dat niet en dus kom je hetzelfde huis nog wel eens bij een hele rits aan makelaars tegen. Dat betekent ook dat de courtage bij een kleiner kantoor vaak onderhandelbaar is, dat is dan weer een voordeel.
Vindbaarheid
In Nederland is er één allesoverheersende internetsite voor de huizenverkoop: www.funda.nl. Die website is erg belangrijk bij de verkoop van een huis, zonder vermelding op funda is een verkoopobject nauwelijks zichtbaar in de markt, en vrijwel alle Nederlandse makelaars gebruiken funda dan ook. In Portugal bestaan er wel soortgelijke onafhankelijke sites maar ze zijn op geen enkele manier vergelijkbaar met funda. Het belangrijkste in Portugal zijn de collegiale websites van de makelaars waarop het marktaanbod wordt gepresenteerd. Toegang tot deze websites kost vaak duizenden euros per jaar en is dus alleen haalbaar voor een fulltime werkende makelaar. Deze collegale websites halen hun gegevens van de individuele websites van de makelaars, de vermelding daarop is in Portugal eigenlijk altijd gratis. In Nederland moet de huisverkoper daar vrijwel altijd zelf voor betalen.
Geldstroom
De notaris speelt een belangrijke rol bij de verkoop van een huis, zowel in Nederland als in Portugal. In Portugal doet de notaris echter wat minder dan in Nederland, zo loopt de geldstroom in principe niet via de derdenrekening van de notaris maar deze gaat direct aan tafel bij de ondertekening van de akte (door middel van bankcheques) of via de derdenrekening van de makelaar. Die service is in de courtage inbegrepen.
Advocaat
In Nederland wordt maar zelden een advocaat ingehuurd door de kopers. In Portugal gebeurt dat wel, bij het maken van de CPCV (het “voorlopig koopcontract”) is inschakeling van een advocaat immers aan te bevelen. Makelaars in Portugal hebben daarom vaak een huisadvocaat waardoor je niet tegen extra kosten hiervoor aanloopt.
Hulp bij praktische zaken
Een belangrijk verschil zijn ook de werkzaamheden rondom de eigenlijke verkoop van de woning. De Nederlandse makelaar doet niets anders dan zich uitsluitend bezighouden met de transactie van het huis. De Portugese makelaar gaat vaak veel verder. Deze helpt met het overzetten van de water en elektraleveringen, als het buitenlandse kopers betreft helpt deze met het aanvragen van een fiscaal nummer en het openen van een bankrekening, en gaat ook mee naar de notaris om te vertalen en als tolk te fungeren. Vooral voor buitenlanders die in Portugal willen kopen zijn dit erg belangrijke dingen.
“No cure no pay”
Dus is die Portugese makelaar nou zo duur? Zoals blijkt uit het voorgaande doet hij of zij veel meer dan de Nederlandse collega, de rekeningen van de notaris en advocaat vallen daardoor lager uit, en vooral voor de huizenverkoper belangrijk: de Portugese makelaar brengt geen separate kosten in rekening. In Nederland moet je al betalen voor de fotoreportage, voor goede publiciteit op internet, voor brochures et cetera, in Portugal betaal je helemaal niets zolang het huis niet is verkocht.
Mijn conclusie is dat de totale kosten die gemoeid zijn met de aankoop of verkoop van een huis in Portugal erg vergelijkbaar zijn met die in Nederland. De opbouw van de kosten is wel anders, ook omdat het proces anders verloopt. Het is dus raadzaam om een makelaar in de arm te nemen die de lokale situatie goed kent, en die zowel goed Portugees als goed Nederlands spreekt. Dat voorkomt misverstanden, en dat is belangrijk. Een huis kopen of verkopen doe je immers maar een paar keer in je leven!
Hoi Cees , leuk verhaal, maar ik zelf heb het totaal anders gehad
A 1 MAKELAAR met koop of verkoop
B Aankoopmakelaar etc nooit gehad
C de meeste makelaars vragen 5 a 6 % , en als het verkocht is , komt het
Zullen we 3 % rek. maken en de rest ZWART???
JA OOK DE grote boys.
3 keer gekocht
4 keer verkocht
waarom 4 keer , laatste huis was van mijn nieuwe vrouw
Maar elke makelaar lwam met het VOORSTEL.
Ik begrijp dat kan je niet schrijven
Maar leuk verhaal, ik heb het anders ervaren!
Succes met alles.
Beste Cees, het komt in alle branches, dus ook in de makelaardij, voor dat men voorstelt een deel van de rekening zwart te doen. Dat bespaart jou als klant 23% IVA (BTW) en daarom nemen nogal wat particulieren dat voorstel aan. Maar dat hoef je natuurlijk niet te doen, dat is je eigen keuze. Overigens gebeurt het ook in andere landen, waaronder Nederland. Ik heb het verschillende keren meegemaakt. Maar natuurlijk heb je gelijk, daardoor wordt de rekening van de makelaar wat lager en dat is voor jou als huisverkoper interessant. Maar het hoort eigenlijk niet en dus heb ik het inderdaad niet vermeld.
Cees,
Mijn ervaring is toch heel anders.
Aankoopmakelaar nog nooit iets van gemerkt. Ook dus nooit mee gemaakt dat mij iemand dit aanbood. In Nederland werkt de verkoopmakelaar op de zelfde manier.
Aangezien ik iets specifieks aan het zoeken ben, heb ik mijn wensen dan ook in het Portugees,Engels en Nederlands klaar staan om dit aan de makelaars te geven. De grote makelaars hebben er weinig of niets mee gedaan. Alleen als er een nieuwe kracht kwam werken kon het soms zijn dat hij er wat meer over vroeg. Deze grote makelaars zijn voor mij vierkante knopen verkopers op de markt. Gaan zelfs niet informeren wat voor bestemmingsplan de grond heeft, werd zelfs voorgelogen over het bestemmingsplan.
Wat jij daar wilt kan echt. Is geen probleem. Kreeg ik geregeld te horen.
Door zelf naar de gemeente te gaan en een gesprek met de architect en/of urbanist te hebben kwamen ik wel het juiste te weten. Zelfs een gesprek met de President had meer inhoud dan met de grote makelaars.
Ook dat energie certificaten zijn iets wat de de grote makelaars naar hun toe getrokken hebben, maar zo krom is dat daar totaal geen juiste energie indicatie uitkomt. Bv. Het huis is voor 2008 gebouwd en dus niet geïsoleerd ook al zie je het isolatiemateriaal achter de houten aftimmering zitten.
Foto’s zijn dikwijls dubbel en slecht en vraag ik andere of meer foto’s is dit niet mogelijk.
Helemaal geen reactie komt ook geregeld voor.
Door het Amerikaanse systeem moeten deze makelaars verkopen en zijn dus meer bezig met overleven dan met eerlijk en open iets verkopen. Moeten zelfs betalen om de naam van zo’n buro te mogen gebruiken.
Ik ben blij dat ik de bemiddelaarsmarkt heb ontdekt. Deze mensen zijn en mogen geen makelaar zijn, maar weten wel heel veel van de plaatselijke markt. Kennen de mensen in de gemeente en weten daardoor ook veel meer informatie te leveren.
Geef mij maar de kleine makelaars en de bemiddelaars.
Rotte appels kom je overal in de wereld tegen.
En pas op want er zijn makelaars die proberen te eten van twee walletje. Dus bij de verkoper en aankoper geld proberen te vangen. Als buitenlander ben je in hun ogen toch een zwak iemand waar veel te halen is.
Ogen goed open houden en veel wijsheid bij koop van onroerendgoed. Dit is een zeer andere markt dan in Nederland.
Beste Antoon, het is echt heel eenvoudig om een aankoopmakelaar te kiezen: vraag bij een aantal kantoren naar iemand met de kwalificaties die jij belangrijk vindt (bijvoorbeeld: zowel goed Nederlands als Portugees kunnen spreken) en ga gesprekken met die kandidaten aan. Vraag naar hun diploma´s, hun referenties, vraag hoe ze werken en hoe ze jouw droomhuis denken te gaan vinden. Het is echt niet moeilijk, en iedere makelaar is zeker geïnteresseerd als jij hem of haar als aankoopmakelaar wilt inschakelen. De Portugese makelaar is immers net als in de meeste andere landen een “ZZP´er”, dus hij verdient inderdaad pas iets als hij jou goed geholpen heeft en jouw ideale huis gevonden heeft. Belangrijke tip: Trap niet in de “bemiddelaars”, dat is nou juist de groep waar de risico´s zitten. Die mensen mogen zich geen makelaar noemen omdat ze geen relevante opleiding hebben of omdat ze niet ingeschreven zijn en dus ongecontroleerd zijn. Dus noemen ze zich maar “bemiddelaar”. Wat zou je er van vinden als jouw huisarts je zou vertellen dat hij “gezondheidsbemiddelaar” is omdat hij nu eenmaal geen artsenstudie heeft gedaan? Ik denk dat je hard zou weglopen naar een echte arts. Ik raad je dus aan om alleen met een echte makelaar te werken en altijd naar het AMI-nummer te vragen (registratienummer van de echte makelaar).
Beste Cees,
Verscheidene makelaars die ik mij idee voorhield, heeft geen enkele mij gezegd datde plannen die ik heb niet kunnen.
Geen enkele makelaar heeft mij iets verteld dat hij of zij deze opdracht zo willen hebben.
Geen enkele makelaar of bemiddelaar heeft met mij over een aankoopcontract of -kosten gesproken. Niet in het Portugees, niet in het Engels en ook niet in het Nederlands.
Geen enkele keer heb ik gehoord dat de kosten (±5%) van de verkoopmakelaar verdeeld zouden worden met een aankoopmakelaar.
Er zijn makelaars waar 1 jarige contracten niet automatisch aflopen, maar ergens in de Portugese kleine lettertjes staat dat het contract pas eindigd als je de bij een ander kantoor (hoofdkantoor) schriftelijk afmeld.
Woningen die op hun sites staan en die ik zelf ging zoeken, want ik kreeg geen reactie van de makelaar, die helemaal niet te koop staan of stonden. Nu veel moeite later toch met iemand van dat kantoor in contact gekomen en tussen neus en lippen over dat bepaald pand vroeg. Antwoorden ze mij dood leuk, dat dit pand niet geschikt voor mij was of dat de onderhandelingen een afrondend zaak was.
Jaren later kwam ik het pand nog steeds tegen en de eigenaar gesproken en deze wist nergens iets van en had het pand niet te koop staan.
Dit is bij grote makelaars kantoren gebeurd.
Op de site bij een aangeboden boerderijtje staat nog een leuk object erbij en als ik voor meer informatie ga vragen om het kunnen kopen, blijkt ineens dat het leuke object er niet bij zit.
Zijn dit makelaars?
Over bouwtechnische vragen hebben de meeste makelaars geen juist antwoord.
Als ik een aankoopmakelaar in de arm zou nemen dan zal ik erg lang moeten zoeken naar iemand die ook nog wat bouwkundig inzichten heeft.
De vraag van de verkopende klant om een goed adviesprijs van de verkoopmakelaar wordt door de makelaar beantwoord met; wat wilt voor huis krijgen. Dus geen gemotiveerde prijs, laat staan een goede prijs.
Dit zijn enkele voorbeelden die ik hier heb mee gemaakt.
Zelf heb ik jaren als bouwkundige gewerkt en ben veel mee geweest met mensen voor advies van aan- en verkoop onroerend goed in Nederland.
Vele dingen die hier gebeuren zouden in Nederland eindigen bij een geschillencommisie.
Kassa en Het kan niet waar zijn, kunnen hier avonden vullend programma’s maken.
Ik weet niet of hier wel zo iets is?
Beste Antoon, het doel van mijn artikel was inzicht geven in het verschil in courtage tussen Nederland en Portugal. Ik vind het jammer dat jij een mindere ervaring hebt gehad, klagen daarover kun je echter beter niet hier doen maar in het klachtenboek. Daarmee beantwoord ik gelijk je vraag: net zoals andere bedrijven moet de makelaar een “livro de reclamações” hebben, een klachtenboek-procedure die in Portugal bij wet is vastgelegd (Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de Setembro) . Ik heb in de afgelopen jaren zelf twee keer gebruikt gemaakt van zo´n klachtenboek (bij een overheidsinstantie en bij een autobedrijf) en dat werkt heel goed! Bedrijven nemen het ontzettend serieus want de afwerking van de klachten worden gecontroleerd en onjuiste of niet tijdige afwerking kan grote boetes tot gevolg hebben. Je kunt er meer over lezen op: https://pigletinportugal.com/2010/10/28/how-to-make-a-complaint-livro-de-reclamacoes/. De klachtenboek-verplichting is één van de procedures in Portugal waar men in Nederland nog iets van zou kunnen leren.
Wordt een aankoopmakelaar toegewezen of dien je die zelf te regelen?
Beste Marjolein,
Natuurlijk kies je je aankoopmakelaar zelf. Neem contact op met een paar makelaars die bij jouw wensen passen en ga in zee met de makelaar die je aanspreekt, die de beste indruk achterlaat, en die goede referenties heeft. Hij of zij gaat dan voor jou op zoek naar het huis van jouw dromen. Wanneer het uiteindelijk tot een aankoop komt, wordt de courtage betaald uit de verkoopprijs van het huis. Het kost je dus niets.
Interessant!
Wanneer er een aankoop makelaar in het spel is, moet de verkoop makelaar dan zijn courtage delen of staat hier een bepaald bedrag voor?
Kan me voorstellen dat de koper eerst naar zijn droomhuis zoekt, afspraak tot bezichtinging maakt en in de tussentijd ergens een aankopende makelaar opgezocht heeft!
Beste Johanna, de verkoopmakelaar deelt dan inderdaad zijn courtage. Het vinden van het “droomhuis” gaat natuurlijk veel gemakkelijker met een aankoopmakelaar, die weet immers veel beter te vinden wat er te koop staat dan dat je dat zelf kunt.
Heb slechte ervaring met portugese makelaars. ERA en REMAX hebben mijn huis in de verkoop gehad en behalve het op internet zetten weinig meer gedaan. Remax vroeg 5000 bemidelingskosten voor alle huizen onder de 100.000 euro.Slechte foto’s gemaakt en schreven boven de advertentie :two under one road. Terwijl het gewoon een vrijstaand huis in het dorp is.Een poging om met desbetreffende persoon in kontakt te komen moest via div.telefoontjes en de kantoorbaas want mijnheer had geen tijd. ERA haalde de advertentie van hun site omdat ze geen energie-label wisten.Namen niet eens de moeite te bellen.Daar we in spanje wonen een onbegonnen zaak om via een portugese makelaar je huis te verkopen. Zijn zelf bezig maar het valt tegen mensen (Belgie en Nederland) vragen je onbeschoft het hemd van je lijf en vinden het dan te ver om te komen kijken. Zo tobben we al 5 jaar aan.
Beste José, als je klachten hebt over een makelaar kun je gewoon de klachtenboek-procedure gebruiken. Je leest daar meer over hier: https://pigletinportugal.com/2010/10/28/how-to-make-a-complaint-livro-de-reclamacoes/. Overigens mag een huis niet in de publiciteit staan als er geen energielabel is, dat is een wettelijke eis, dus als je dat niet hebt zal een makelaar geen risico nemen en je huis niet meer latren zien in publiciteitsuitingen.
Beste Cees,
Fijn dat je goede ervaringen hebt met ERA en Remax. Mijn ervaringen als (inmiddels gepensioneerd) makelaar in Portugal met deze organisaties zijn duidelijk anders en wel in negatieve zin. Op zijn zachts gezegd wist men niet precies wat werd verkocht, je zou het makkelijk misleiding kunnen noemen. Beide bedrijven hebben wellicht een makelaar op kantoor, maar heel wat meer “verkopers” die alleen maar -afgedwongen- exclusieve contracten willen afsluiten, gouden bergen beloven om dat voor elkaar te krijgen, maar zeer weinig service geven. Ik heb nooit aangedrongen op een exclusief contract. Voor de klant is het het belangrijkst dat hij zijn huis verkoopt, niet via WIE! Verder ben ik het volkomen eens met je vaststelling dat de Portugese makelaar relatief goedkoop is. Mijn dochter wilde in NL. haar huis verkopen en moest al 750 euro betalen alleen al om het huis in verkoop te nemen, daarna krijg je advertentiekosten en makelaarskosten. Zelf bied ik ook zoals je al schreef begeleiding bij het verkrijgen van een fiscaal nummer, openen bankrekening, opmaken voorlopig koopcontract (hoef je NIET verplicht door een advocaat te laten opmaken), onderhandeling met verkoper, waarbij ik meestal mijn courtage wel weer terug verdien, de publicatie op de site is gratis, net als het feit dat ik soms ook veel km. moet maken om zelf de foto’s te gaan nemen. Verder heel veel advieswerk (ook aan mensen die uiteindelijk niet via mij iets kopen) niet allen over de aankoop van onroerend goed maar ook over belastingen, verzekeringen, opzetten bedrijf, invoeren auto etc. etc. en ik rij met ze rond om hen een goed beeld van de markt te geven door uitgebreid het aanbod te bekijken. Wat de “klagers” vergeten is dat ik voor al mijn inzet NIETS ontvang als men niet via mij koopt, maar dat de kosten gewoon doorgaan. Vaak ben ik dagen met geïnteresseerden bezig en vergelijk dat maar eens met de inzet van een NL-se makelaar! En dat terwijl de NL-se makelaar veel sneller verkoopt omdat de vraag daar groter is. Huizen staan in zijn algemeenheid veel korter te koop en zijn bemoeienis met de transactie is veel beperkter. Als ik van iedere verkoper ook een bedrag zou krijgen om het object te promoten zou mijn courtage ook belangrijk naar beneden kunnen.
Beste Herman, het is fijn om te lezen dat ook jij in je dagelijkse praktijk ervaart dat de makelaarscourtage die in Portugal gevraagd wordt meer dan redelijk is.
Ik lees echter ook dat je eigenlijk helemaal geen makelaar bent. Ik moet de lezers van dit artikel toch waarschuwen : alleen makelaars die daadwerkelijk zijn ingeschreven als makelaar bij de INCI, en die dus een “AMI” nummer hebben, worden gecontroleerd door het Instituut van de Makelaardij (INCI). Voor hen bestaat ook een officiële klachtenprocedure in het geval er iets misgaat. Niet geregistreerde “bemiddelaars” zonder AMI-nummer zijn feitelijk beunhazen en kennen geen klachtenprocedure. En zeer waarschijnlijk ook geen klachtenboek. Als kopers ervoor kiezen om toch met dit soort individuele figuren te werken, moeten ze dat risico incalculeren.
De reden dat bekende makelaars exclusiviteit kunnen vragen, is dat ze kwaliteit leveren. De kleine “kantoortjes” kunnen geen exclusiviteit eisen omdat ze dan geen enkele klant zouden hebben. Mijn advies blijft: werk met de gerenommeerde grote makelaars en kijk uit voor de gelukszoekers die proberen een graantje mee te pikken.
PS: ik begrijp dat je uit de gezondheidszorg komt: ik zou me ook niet laten opensnijden door een “gepensioneerd” chirurg die niet meer onder het medisch tuchtrecht valt… 😉
Beste Cees,
Ik was gelicencieerd makelaar en DUS kan ik uit eigen ervaring zeggen dat de INCI wél betrokken is bij het uitgeven en’/of verlengen van de vergunning. Dan wordt gecontroleerd of men een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering heeft en of men aan de permanente educatie eis heeft voldaan, maar verder is er geen enkele controle. Er is inderdaad wél een officiële klachtenregeling.
Het is complete onzin dat “omdat ze kwaliteit leveren” grote organisaties exclusiviteit kunnen vragen. Dat kan iedereen, maar het is de vraag of je dat wilt!!! Ik ga uit van het standpunt dat het belang van mijn klant is DAT hij zijn eigendom verkoopt en niet (of veel minder) via WIE!
Zoals ik al eerder schreef zijn er ook bij organisaties akls ERA en REMAX goede bemiddelaars, maar ook veel verkopers bij wie het alleen maar gaat om het resultaat. Om jouw vergelijking maar even door te trekken: Wil je je laten opereren in een ziekenhuis door een ziekenverzorgster die dat kan doen omdat er een volledig bevoegde chirurg ergens in het ziekenhuis rondloopt?
Dat ik vroeger in de gezondheidszorg heb gewerkt doet niets af van mijn kwaliteiten die ik daarna verder heb ontwikkeld. Dat ik daarin gewaardeerd wordt blijkt o.a. uit het feit dat ik alleen maar hele goede recensies krijg op de onafhankelijke makelaarssite van mondi (www.mondi.nl) en dat ik door geïnteresseerden wordt gevraagd om hen ook in andere regio’s bij te staan.
Dit alles neemt niet weg dat je je goed moet informeren over de persoon met wie je in zee gaat, ONGEACHT of die verbonden is aan een groot kantoor of aan (wat jij denigrerend noemt) een “kantoortje”. Groot is zéker niet altijd beter. En met generaliseren wordt de zaak niet helderder.
Beste Cees,
Mijn partner wil een innig kopen in Portugal.
Met een financiering bij een Portugese bank
Ik vind dit link, omdat het rendement voor verhuur dan nihil wordt.
Heb je een tip? Gr ds
Bijzonder om te lezen dat het zo anders is in Portugal.
Beste Herman,
Ik ben blij te lezen dat je het grotendeels met me eens bent. Met betrekking tot de exclusiviteit echter niet: het is volstrekt logisch dat een huiseigenaar alleen exclusiviteit gunt aan een makelaar waarvan hij weet dat deze in staat is zijn huis ook goed te verkopen. Met andere woorden: waarvan bekend is dat deze kwaliteit levert. Je wedt immers alleen maar op één paard als je weet dat het vrijwel zeker gaat winnen. Andersom zal een goede makelaar niet zomaar een huis in portefeuille nemen als het niet exclusief is, want dan bestaat het risico immers dat al het werk voor niets is geweest. Of hij neemt het in portefeuille en besteedt er weinig of geen tijd en kosten aan. Heel begrijpelijk allemaal.
Ik ben van plan een stukje bouwgrond aan te kopen, gelegen in een bestaande verkaveling met alle nutsvoorzieningen reeds aanwezig. Aangezien u in uw artikel vermeldt dat de verkoper de kosten van een solicitador betaalt, ziet u enige reden waarom ik zelf nog een Nederlandstalige solicitador zou inschakelen en betalen, voor de aanschaf van dergelijk plot? Afgaande op de talrijke waarschuwingen op internet stel ik mij die vraag. De aankoop zou gebeuren via een immokantoor met AMI-nummer. Van het stuk bouwgrond ernaast, dat ook te koop is bij een ander kantoor, heb ik een kopie van een caderneta predial urbana uitgegeven door de stad, met vermelding van ligging, oppervlakte, naam eigenaar.
Ik lees ook in de replieken op uw artikel, dat in Portugal soms een deel in het zwart gebeurt. Is het ook zo dat men nog afdingt op de verkoopprijs? Het stuk staat ook te koop bij een ander kantoor, dat een veel hogere prijs vraagt.
De verkoper betaalt niet de solicitador maar de (verkoop)makelaar. Inderdaad wordt soms een gedeelte “zwart” betaald. Dat scheelt voor de overdrachtsbelasting van grond 5%, maar als u later voor een hogere prijs verkoopt, betaalt u 28% meerwaarde belasting!
Heel vaak wordt onroerend goed via verschillende makelaars aangeboden, dat kán de oorzaak van verschil in vraagprijs zijn. Soms wordt het nl. niet tegelijkertijd aan de makelaars aangeboden en ondertussen komt men tot een andere vraagprijs. Maar soms zegt men tegen de makelaar: ik wil er x voor hebben en alles wat je meer krijgt is wat mij betreft ok. En er zijn makelaars die daarnaar handelen.
Uiteraard kun je onderhandelen over de vraagprijs, maar wanneer je geen Portugees spreekt en niet zo goed op de hoogte bent kun je juist dáárom kiezen voor een eigen (Nederlandssprekende) makelaar.
Reactie op Dominiek (en Herman):
Solicitador: Makelaars hebben vaak een basisservice van een advocaat inbegrepen in hun diensten. Ze willen namelijk zeker zijn dat alle papieren en vergunningen kloppen en dat het koopcontract juist wordt opgemaakt. Ze hebben immers hun verantwoordelijkheden, hun aansprakelijkheden, en hun goede naam. Maar dat hoeft jou natuurlijk niet ervan te weerhouden zelf een solicitador in te schakelen, als je denkt dat de makelaar toch onvoldoende op de hoogte is van de regelgeving en de Portugese situatie. De praktijk is dat misschien maar in 25% van alle gevallen de koper een solicitador inhuurt. Dat zijn dan natuurlijk de lastigere gevallen.
Zwart geld: jullie doelen erop dat de koopprijs die wordt betaald niet de koopprijs is die in het contract staat (dat is technisch gesproken niet hetzelfde als zwart geld). Dat wordt soms door een verkoper voorgesteld, inderdaad om minder belasting te betalen over de winst op de verkoop. Maar dat kun je gewoon weigeren. Het brengt inderdaad je aankoopbedrag naar beneden waardoor je mogelijkerwijs in de toekomst meer winstbelasting zou kunnen betalen. Overigens is die belasting niet rechttoe 28%, op de winst kunnen kosten in mindering worden gebracht en tevens is er een inflatiecorrectie. Ook kun je de belasting vermijden als je herinvesteert.
Afdingen: natuurlijk kun je een lager bod doen en over de prijs onderhandelen. Je makelaar doet dat voor je en adviseert je ook welke strategie te volgen. Dit is wel een reden om te kiezen voor een van oorsprong Portugese makelaar, die spreekt immers de taal 100%, kent de cultuur 100% en kan voor je het onderste uit de kan halen. Ik heb zelf als buitenlander (en ik spreek overigens vrijwel vloeiend Portugees) toch al gemerkt dat men er altijd van uit gaat dat de buitenlander uiteindelijk toch meer geld heeft. (En natuurlijk: neem een gecertificeerde makelaar, accepteer geen excuses. Iemand die zijn vak serieus neemt zorgt dat zijn papieren op orde zijn).
Update: begin 2020 blijkt dat er een aantal ERA-vestigingen zijn die niet meer willen samenwerken met andere makelaars. Voor de klant betekent dit dat wanneer ze met een ERA-makelaar werken, ze geen toegang hebben tot alle woningen die op de markt beschikbaar zijn, maar slechts tot de ERA-woningen.
Beste Cees,
Interessant en informatief! Maar ik heb nu een leuk huis gezien wat bij een Era makelaar wordt aangeboden. Via Era ook al een bezichtiging gehad (in 2019, huis staat nog te koop). Is het dan verstandig om bijvoorbeeld een Remax makelaar te benaderen om mij bij de aankoop te begeleiden of kan dat allemaal prima via Era zelf? (Indien via Era zelf, dan moet ik dus wel zelf onderhandelen, maar het lijkt niet zo’n complexe situatie).
En kan Era ook de juridische dingen regelen of adviseer je dan ook een onafhankelijke advocaat?
Is een aankoopmakelaar als Remax altijd beter omdat die ook diensten doet uit de courtage die ik via een advocaat zelf zou moeten betalen?
#Keuzestress
Alvast bedankt voor een reactie!
Kees
Als je geen aankoopmakelaar meeneemt, dan steekt (in dit geval) ERA de extra courtage gewoon in eigen zak. Ik zou dus ook in jouw geval een eigen makelaar meenemen en die laten onderhandelen en de boel laten doorlichten. Kost je immers niets. En je schrijft wel dat het niet zo´n complexe situatie lijkt, maar je moet toch altijd even de licença de habitação checken, het energiecertificaat, de geregistreerde schuldenlast, en zo nog een paar dingen. Neem je geen aankoopmakelaar mee, neem dan in ieder geval een eigen advocaat in de hand. En ja, RE/MAX is niet voor niets de grootste van het land, maar ook daar geldt: de vent is belangrijker dan de tent. Kies die makelaar waar jij je goed bij voelt.
Hoi, ik heb uiteindelijk geen makelaar maar wel een advocaat meegenomen omdat ik eigenlijk al vrij zeker wist dat ik dit object wilde proberen te kopen. Zijn eerste bericht na contact met de (ERA)-makelaar was: de verkoper heeft aangegeven dat de vraagprijs de prijs is die de verkoper wil hebben, dus ik moest er rekening mee houden dat ik ook de courtage moest ophoesten. Toen gingen we naar de makelaar om e.e.a. te bespreken, toen bleek dat de situatie (na eerdere bezichtiging) dat het een afgebouwd huis zou worden voor de vraagprijs niet meer gold, het is nu de cascoprijs (zonder keuken, badkamer, binnenkozijnen etc). Ofwel al snel 25K duurder! Ik begin mij af te vragen wie wie nu voor de gek houdt.
Ik heb een jaar terug bij ERA-makelaars voor de bezichtiging getekend. Kan ik ‘zomaar’ nu bij een andere makelaar waar het ook te koop staat gaan ‘shoppen’ om te checken of het verhaal klopt? (Voor de vraagprijs wil ik het wel hebben, maar dan wel afgebouwd).
Iemand ervaring/advies?
Bedankt alvast!
Beste Kees,
Dat je bij een makelaar hebt getekend dat je een pand bezichtigd hebt, verbindt jou tot niets. Zij gebruiken dat in de richting van de verkoper om te laten zien hoeveel bezichtigingen ze hebben gehad en mocht de verkoper buiten de makelaar om binnen de contractperiode met jou een deal willen sluiten dan kunnen ze bewijzen dat zij al contact hebben gehad en dus de provisie opeisen.
Sowieso kan het nooit kwaad om verder te kijken. Dat een andere makelaar een andere prijs heeft, hoeft niets te zeggen over de makelaar, want heel vaak begint een verkoper met een makelaar en (bijvoorbeeld) een (te) hoge prijs, om vervolgens wanneer het te lang duurt weer een andere makelaar te zoeken en een lagere prijs te bedingen, zonder de vorige makelaars op de hoogte te stellen. Als een makelaar echter een bepaalde prijs adverteert, moet hij de verkoper op de hoogte hebben gesteld van zijn commissie, dus kun je daarna niet aan de koper gaan vragen om ook nog eens de commissie te betalen !!!
Wij hadden ons huis op Madeira bij een lokale makelaar te koop staan. Een aan ons bekende Nederlandse makelaar stelde voor, het ook in NL te koop te zetten en op Funda te plaatsen. wij vroegen toestemming bij de makelaar op Madeira en hij ging akkoord met de volgende tekst per e-mail:
At the request of Margret Kuit, I authorize the promotion of the sale house in the link; and if you find
someone interested I will make the arragements to the visits, regarding to the fee is the normal procedure in …. we share 50% of the commission, serving the content of this email as a manifest of my will.
Nu heeft hij ons huis verkocht en wil de Nederlandse makelaar 50%. Maar de Madeira makelaar zegt dat zij geen recht heeft, omdat de koper via hem is gekomen. De Nederlandse makelaar heeft wel een aantal geïnteresseerden gehad maar er is verder niets uit gekomen. Ben erg benieuwd naar uw mening en wat zegt de wetgever in Portugal in dit geval?
Het delen van de courtage is tussen de verkopende en de aankopende makelaar. Delen tussen twee verkopende makelaars is (logischerwijs) nooit aan de orde. Lijkt me dat in dit geval de Nederlandse makelaar geen recht van spreken heeft.
ter aanvulling: overigens ook niet in dit specifieke geval waar de afspraak gemaakt is op basis van aanleveren van kandidaten uit Nederland via de NL makelaar. Als je dan niks aanlevert (of in elk geval niet degene die het uiteindelijk koopt), waarom denk je dan recht te hebben op 50%?
Ik ben geen jurist, maar ik denk dat in deze situatie er zowel in Portugal als in Nederland sprake is van contractvrijheid (en heeft het dus weinig of niets met de wet te maken). Dus het gaat erom wat je hebt afgesproken in dit geval met die Nederlandse makelaar die dat % vraagt. Laat hem/haar dus maar aangeven op basis waarvan hij/zij dat recht meent te hebben. Wat ik wel begrijp is dat er door het verschil in gebruiken tussen NL en P hier dit misverstand ontstaat. Als je tekent bij een Nederlandse makelaar is dat vrijwel altijd exclusief en zelfs als je dan zelf het huis verkoopt, zal die makelaar nog commissie eisen. De Portugese makelaar zal vragen om bewijs dat de klant door de NL makelaar is aangedragen en is dat er niet, dan zal hij geen reden zien om de commissie te delen.
Beste Cees, het is fijn wanneer iemand de wel en wees van de makelaars hier in Portugal tracht uit te leggen. Ik vind het storend dat je de kantoren Remax en Era als de betere kantoren constant bovenaan je lijstje zet. Er zullen wel goede tussen zitten, ongetwijfeld, maar het gros van de verkopers moeten verkopen om te overleven. Ik vind het jammer dat je voorbij gaat aan in dit land hele goede en betrouwbare makelaars zoals Herman van Katwijk was. Ik weet dat in Tábua ook hele goede Nederlandse makelaars zijn, waar ik meer respect voor heb dan de kantoren die jij iedere keer noemt.
Beste Cees,
Zou je me kunnen aangeven hoe het zit met de belasting die je moet betalen bij de verkoop van je huis?
Wij hebben veel aan ons huis gedaan om het up-to-date te maken. Wordt bij verkoop 28% belasting geheven over het verschil tussen de aan- en verkoopwaarde? Maakt het niet uit hoe lang je het huis in bezit hebt? Ik vernam namelijk van een plaatselijke makelaar dat deze belasting-eis na verloop van tijd vervalt. Hij had het over een termijn van vijf jaar…
Ik ben geen fiscalist. Voor zover mij bekend moet je betalen over de vermogenswinst maar mag je wel kosten (zoals woningsverbetering en makelaarskosten) daarop in mindering brengen. En er is ook een inflatiecorrectie. Vraag aan je makelaar het voor te rekenen of neem een boekhouder in de arm.
Beste Cees, leuk verhaal. Jouw conclusie kan ik echter niet delen.
Even een rekenvoorbeeld. Huis €400.000. Nl courtage (2%) is €8.000. Pt courtage 6%) is (24.000). Uit dat verschil kun je toch heel wat ‘extra’ kosten betalen. Laten we eerlijk zijn, een vertalinkje, extra websitevermelding of hulp bij het afsluiten van een watercontract hoeft de kop niet te kosten. En met zo’n courtage kun je ook nog ’s wat faalkosten voor lief nemen…
Het lijkt mij eerder dat de Pt courtages veroorzaakt worden door kartelvorming. Onderlinge prijsafspraken waardoor de percentages zo hoog zijn (en blijven).
Beste Geert, je gaat gemakshalve voorbij aan het feit dat Nederland de uitzondering is, niet Portugal. Ook in heel veel andere landen in Europa ligt de courtage rond de 5%. Er zijn overigens best enkele makelaars in Portugal die met slechts 4% of 3% werken, dat zijn dan vaak de niet-officiële makelaars. Ze kunnen goedkoper zijn doordat ze geen BTW (IVA) afdragen, geen inkomstenbelasting betalen of doordat ze niet aan kwaliteitseisen hoeven te voldoen. Bedenk daarbij dat ze dus ook geen factuur kunnen verstrekken, waardoor je als klant zelf meer belasting betaalt. Het belangrijkste verschil blijft zitten in de aankoopmakelaar die ook wordt betaald. Die sla jij in jouw rekensommetje nogal gemakkelijk over…
Best Cees,
Als je huis gaat verkopen kan je dan met meer dan 1 makelaar in zee gaan?
Dat kan, maar het nadeel is dat de makelaar dan waarschijnlijk minder hard voor jouw woning zal werken. Lees dit ook even: https://www.portugalportal.nl/checklijst-makelaar/
Beste Cees. In 2015 vroeg ik ERA te Ovar mijn huis te verkopen. Geen personeelslid sprak een andere taal dan Portugees. Omdat ik weduwnaar ben gaf de verkoop veel problemen. Er werd een verklaring opgemaakt door een solicitador kosten zwart zelf betalen. De akte van erfrecht moest vertaals worden door een beedigde vertaalster. Zelf betalen. De notaris wenste de akte niet te laten passeren. Eerst moest het testament van mijn overleden vrouw vertaald worden op mijn kosten. Een kopie van geboorte van mijn zoon moest er komen. Na inzage gaf de notaris alle stukken terug aan de makelaar. Waarom hij de akte niet wilde laten passeren werd niet genoemd. Op naar een nieuwe notaris,die wenste ook de zaak niet te laten passeren. Toen wij de transakte bij ERA wilde afbreken na 4 maanden wachten kon die zelfde week in Ovar de overdracht plaats vinden. Was wel veel geld kwijt aan vertalingen die niet in de coutage van 5 procent was begrepen. Dat grote makelaars kantoren personeel indienst hebben die talen spreken is bij ons niets van gebleken. Tot overmaat van ramp berekende de financies ons nog enkele duizenden euros te veel na de overdracht. Via een advocaat dit terug ontvangen na 1,5 jaar wachten. En wat deed de financien stuurde een cheque. De bank in Nederland en Portugal berekende incasso kosten.
Beste “A”,
Natuurlijk heeft ERA mensen die Nederlands of Engels spreken, maar jij kiest uiteindelijk de makelaar. Vraag dus een volgende keer specifiek om iemand die de taal spreekt die je wenst, is die er niet, neem dan een andere makelaar in de hand. Daarvoor heb ik enige tijdgeleden een checklijst geschreven: https://www.portugalportal.nl/checklijst-makelaar/
Dat vertaalkosten van documenten niet inbegrepen zijn in de courtage lijkt me logisch. Dat komt immers maar in een beperkt aantal gevallen voor. De verwarring met de notaris had je kunnen voorkomen door een makelaar te nemen die een taal spreekt die jij ook machtig bent. Het is heel vervelend voor je dat het niet soepel gelopen is, ik raad je aan om een volgende keer de eerdervermelde checklijst te gebruiken.
Beste Cees,
Volgend jaar rond dit tijdstip had ik gehoopt om naar Portugal te emigreren, omdat ik dan mijn pensioen bereik.
Heb je misschien ook informatie over hoe het gaat als je een huurhuis wilt huren?
Ik kan er overheen hebben gelezen, dan mijn excuses.
Met een vriendelijke groet,
François Butko
Lange termijn verhuur verloopt ook veelal via de makelaar en ook daarbij geldt dat de courtage wordt gedragen door de verhuurder. Je kunt dus het beste contact opnemen met een makelaar en deze voor je laten zoeken. Houd er wel rekening mee dat de lange termijn huurmarkt in Portugal moeilijk is, door de goede wettelijke huurbescherming zijn er niet zo heel veel huiseigenaren geïnteresseerd in meerjarige verhuur.
Beste Cees, onze makelaar vraagt 5% courtage maar daarnaast betalen wij zelf de advocaatkosten. De advocaat regelt bij ons de derdenrekening, koopcontract, akte, notaris, fiscaal nummer en water. Kortom onze NL makelaar in Portugal ontvangt de 5% maar dat is puur verkoop van het huis. Bij aankoop delen zij inderdaad de courtage met de andere makelaar maar dan ook betalen wij de advocaat. Kan ik ergens opzoeken wat er binnen die courtage van 5% valt? Is dit wettelijk ergens vastgelegd? Catharina
Nee, makelaar is een vrij beroep, je maakt zelf afspraken over wat zij of hij doet en over de courtage die je ervoor betaalt. Misschien is het goed om ook dit artikel te lezen: https://www.portugalportal.nl/checklijst-makelaar/