Wat kost een Portugese advocaat?

Wat de gek ervoor geeft.
Oeps, dat klinkt hard.
Maar een recent praktijkgeval dwingt mij om dit zo op te schrijven.

Praktijkgeval: Meneer X koopt, met behulp van een groot Frans makelaarskantoor in Portugal, een oud maar geheel gerenoveerd huisje voor €625.000. Meneer X heeft gelezen dat een advocaat inschakelen een goed idee is, en wordt door dat grote makelaarskantoor doorverwezen naar een Franssprekende ‘advocaat’. Meneer X vergeet prijsafspraken met deze ‘advocaat’ te maken en wordt geconfronteerd met een factuur van €6.310 plus 23% IVA dus alles bij elkaar €7.761. Meneer X krijgt geen specificatie van de gemaakte uren maar heeft sterk de indruk dat het er niet zo veel waren. Het wordt lastiger als blijkt dat deze ‘advocaat’ niet eens een advocaat is. Hij heeft rechten gestudeerd in Frankrijk, is niet ingeschreven in de Portugese Ordem dos Advogados, en ook niet in de Ordem dos Solicitadores. Hij verbergt zich achter een kantoorgenoot die wel is ingeschreven maar geen Frans spreekt. Goed beschouwd is hij dus een vertaler, en presenteert daarvoor een enorme rekening. Maar het wordt nog erger: een deel van het huis blijkt te zijn gebouwd zonder vergunning en het huis heeft ook geen woonvergunning (licença de habitação). Meneer X heeft de hoofdprijs betaald voor een kat in de zak. Een procedure aanspannen blijkt lastig, want hij heeft geen afspraken op schrift staan. En de ‘advocaat’ zegt te hebben verteld dat er geen woonvergunning was. Een huis mag gewoon verkocht worden, zonder woonvergunning.

Er zijn overigens heel veel goede advocaten in Portugal. Maar helaas zijn er ook soms naïeve mensen die bij het horen van het woord ‘advocaat’ denken dat het allemaal wel goed zit. Nee dus, je moet bij het inhuren van een advocaat net zo te werk gaan als wanneer je een schilder inhuurt. Dan zeg je immers ook niet: schilder maar wat je wilt, en vertel me achteraf maar wat het kost. Nee: je spreekt af wat de schilder gaat doen, in welke kleur, in hoeveel tijd, voor welke prijs, en wat de betalingscondities zijn. En dat schrijf je allemaal duidelijk op. Zet die advocaat niet op een voetstuk en herinner je: jij bent de klant. Neem je verantwoordelijkheid.

Heb je wel een advocaat nodig?

Het is niet verplicht om een advocaat of solicitador in te schakelen bij een onroerendgoedtransactie. Maar realiseer je dat de rol van de notaris in Portugal beperkt is. En het is wel belangrijk om vast te stellen dat het pand overeenkomt met de documenten, dat alle verplichte documenten er ook zijn, dat er geen schulden op het pand rusten, dat er geen gekke dingen in het koopcontract staan, dat de registratie klopt, en dat je de juiste aangifte doet voor de aankoopbelasting.

Wellicht is je makelaar voldoende onderlegd om die dingen te doen. Of misschien kun je het zelf, of heb je een kennis die dat kan. Of misschien is het een zo eenvoudige situatie dat je het risico heel laag inschat. Een appartement van 4 jaar oud is waarschijnlijk een eenvoudigere transactie dan een quinta uit de vorige eeuw. Bij twijfel kun je toch beter een Portugese jurist inhuren, tenslotte is er veel geld mee gemoeid.

Advocaten doen natuurlijk veel meer dan alleen begeleiden bij de aan- of verkoop van een huis. Je hebt ze ook nodig bij gerechtelijke procedures, om contracten te maken, bij geschillen, en nog voor veel meer. Maar een advocaat is geen restaurant, er hangt geen menukaart bij de ingang van het kantoor. Vraag dus om een prijsopgave. Wat is het uurtarief, hoeveel uur denkt zij/hij nodig te hebben, wat zijn de bijkomende kosten die je moet betalen, is er een mogelijkheid tot een vaste prijsafspraak en wat doet de advocaat daar dan voor?

Percentage of uurtarief?

Je hoort nog wel eens dat een advocaattarief van 1% van de aankoopkosten van een huis gangbaar is. ‘Gangbaar’ wil niet meer zeggen dan ‘dit is de prijs die vaak wordt gevraagd’. En daar is op zich niets mis mee. Maar de werkzaamheden zijn vaak hetzelfde, ongeacht of een huis nu een ton of een miljoen kost. Er zijn ook gewoon advocaten die een vast tarief hebben voor een vaste set van werkzaamheden. Ik ken goede advocaten die al het gebruikelijke werk bij de aankoop van een huis doen voor €1.600, ongeacht de aankoopprijs. Het is je eigen verantwoordelijkheid om offerte te vragen aan meerdere advocaten. Want een advocaat is een dienstverlener, net zoals een schilder.

Tip: lees mijn artikel over het inhuren van een makelaar. Diezelfde aanpak moet je volgen bij de keuze van een advocaat, en veel stappen zijn net zo hard van toepassing. Denk vooral aan:
– Is zij/hij ingeschreven bij de Orde van Advocaten of Solicitadores?
– Heeft zij/hij relevante ervaring? (Durf door te vragen, vraag voorbeelden)
– Welke diensten gaat zij/hij doen, en welke niet? (maak duidelijke afspraken)
– Spreekt zij/hij Portugees? (want alle wetten en juridische documenten zijn in het Portugees, een eventuele vertaling geldt slechts als toelichting)
– Voer het eerste gesprek als een sollicitatiegesprek. Je gaat een hoop geld betalen, past deze dienstverlener persoonlijk wel bij jou?
– En: bevestig alles per e-mail of op papier. Dat komt de duidelijkheid ten goede en voorkomt misverstanden later.

En dan nog een tip aan de makelaar: geef nooit slechts één naam door aan een klant die een advocaat nodig heeft. Geef er drie of vier. Geef je slechts één naam door, dan zou je klant kunnen denken dat je een onderlinge afspraak met die advocaat hebt.

Hoe vind je advocaten in Portugal? Referenties van vrienden en kennissen zijn natuurlijk welkom. Maar je kunt ook gewoon zoeken per district naar een solicitador of advogado. Zoekmachines als Google of Bing werken ook prima. Of vraag het op ons forum. Natuurlijk wil je het liefst je moedertaal spreken, maar misschien ben je wel beter af (of goedkoper uit) met een echte Portugese advocaat die Engels spreekt. Hoe dan ook, ga niet over één nacht ijs en spreek met ten minste twee of liever nog drie advocaten/solicitadores voordat je de keuze maakt.

22 euro per uur. Dat is wat een Portugese advocaat krijgt voor pro-deowerk. Volgens google varieert het commerciële uurtarief van een Portugese advocaat van 40 tot 250 euro per uur. Maar er is geen minimum of maximum, het is een vrije markt. Net zoals het ene restaurant €0,70 voor een café vraagt en het andere €3,50. Misschien is die laatste koffie wel beter dan die eerste, maar vijf keer beter?

Succesvol emigreren naar Portugal (Boekbespreking)

In mijn tijd als bedrijfsdirecteur in Nederland en in Portugal had ik de gewoonte om aan iedere advocaat dezelfde grap te vertellen, als een soort van introductie:
Op weg naar hun huwelijk heeft een stel een auto-ongeluk en zowel bruid als bruidegom overleven dat niet. Ze komen aan bij de Hemelpoort waar St. Petrus al heeft gehoord van het tragische ongeval en hen hartelijk welkom heet. Ze mogen zo doorlopen de Hemel in. Maar het stel heeft een vraag: ze willen graag alsnog trouwen, hier in de Hemel. ‘Wacht even’, zegt Petrus, ‘dat ga ik regelen’. Maar Petrus blijft drie hele dagen weg. Uiteindelijk komt Petrus terug, vermoeid en bezweet, maar met goed nieuws: ‘Het is geregeld, jullie kunnen trouwen in de Hemel!’. ‘Oh dat is hartstikke fijn’ zegt het stel, dat echter in die drie dagen wel wat heeft kunnen nadenken. En dus heeft het nog een vraag: ‘Maar stel nou dat ons huwelijk niet goed verloopt, kunnen we dan ook scheiden in de Hemel?’. Petrus wordt boos en zegt: ‘luister, ik heb er drie dagen over gedaan om een priester te vinden in de Hemel, denk je nou echt dat ik hier een advocaat ga vinden?’.
Het is een grap en daar hoort overdrijving bij, maar er ging wel een waarschuwende werking van uit naar de advocaat. Ik waardeer een goede advocaat, net zoals ik een goede schilder waardeer, maar ik zet ‘m niet op een voetstuk.